Artículo 208.1.Octava
Octava. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.
Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.
Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.
Distinción con el artículo 82.5 LH
La Dirección General de los Registros y del Notariado, en su Resolución de 25 de octubre de 2018 (BOE n.º 279 de 19 de noviembre) El Centro Directivo distingue entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas (supuesto regulado en el art. 82.5º LH) y la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido entre las partes (opción, retroventa, retracto, obligaciones de hacer y de no hacer —es decir, derechos de modificación jurídica—, supuestos regulados en el art. 177 del Reglamento Hipotecario [RH]).
Si la condición resolutoria garantiza obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas, no podría aplicarse por analogía el artículo 177 RH, ya que se trata de supuestos distintos (derecho de modificación jurídica) y en ningún caso sería de aplicación el artículo 82.5º LH referido a la condición resolutoria en garantía del precio aplazado, de estricta y restringida interpretación (Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el artículo 82 LH en su párrafo primero: para cancelar es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo (arts. 24 de la Constitución Española y 20 y 82 LH).
La Dirección General argumenta que la nueva redacción del artículo 210.8º párrafo segundo LH convive con el artículo 82.5º, pero ambos tienen enfoques distintos. El artículo 82.5º limita la legitimación para pedir la cancelación al titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada; el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado». Por otra parte, el artículo 82.5º LH se fundamenta en la prescripción y hace referencia al plazo legal de prescripción de las acciones de la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras; en cambio, el artículo 210 LH no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, en realidad está regulando más bien un régimen de caducidad de asientos. Además, el artículo 82 LH se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado; mientras que el artículo 210.8º tiene un ámbito mayor (hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales), dentro del cual entrarían las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas del pago del precio.
En resumen, el artículo 82.5º LH se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando haya transcurrido el plazo legal o pactado para el pago; por el contrario, el artículo 210.8º LH se aplicará a las hipotecas, las condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido 20 años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.