Escritura de declaracion de obra nueva

Escritura de declaración de obra nueva

Actualizada 2018.11.15

Cuando se levanta una construcción, es necesario hacer una escritura para que pueda constar jurídicamente su existencia. Esa escritura se denomina escritura de declaración de obra nueva.

Quiénes intervienen en la declaración de obra

La declaración de obra se ha de realizar por los propietarios de la vivienda.

Si la finca está hipotecada, no es necesario que comparezca el Acreedor hipotecario ya que, el acto realizado no perjudicará su derecho. R. 11 de Octubre de 2001.

¿Puede hacerlo el nudo propietario? En Cataluña se exige la notificación al menos al usufructuario

Artículo 561-9 Disposición

4. Los nudos propietarios pueden disponer de los bienes usufructuados e introducir en los mismos modificaciones que no alteren su forma ni su sustancia y que no perjudiquen a los usufructuarios. Para hacer construcciones o edificaciones, deben notificarlo a los usufructuarios, los cuales pueden oponerse a las mismas si entienden que lesionan sus intereses.

Ámbito temporal

Se aplican las normas vigentes al momento de realizarse la escritura. Eso se aclara en la Resolución de 21 de enero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el fundamento de derecho número 2 donde se dice que en cuanto a los requisitos para obtener la inscripción de las declaraciones de obras antiguas, (o ampliaciones de obras antiguas), “las normas o disposiciones a aplicar, no son las que regulan los controles administrativos sobre la forma en que se ha ejecutado la obra, sino las disposiciones que regulan los requisitos necesarios para su documentación pública e inscripción registral. Por lo tanto, como ya afirmó la DGRN en sus Resoluciones de 9 de enero de 2010 y 24 de marzo de 2011, las sucesivas redacciones legales en la materia (Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico; texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio; Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y texto refundido de dicha Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio), serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior.
Ahora bien tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor
de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el
Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación,
pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción.”

¿Qué se exige para realizar una escritura de obra nueva?

Primero. Requisitos de la Artículo 28. Declaración de obra nueva.

Los requisitos esenciales vienen recogidos en la ley del suelo aprobada por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana que le dedica el artículo 28 y en el artículo 202 de la ley hipotecaria.

Al final de esta página he recogido esos dos artículos en su literalidad.

Examinemos ahora las exigencias para realizar una escritura de declaración de obra nueva, distinguiendo tres casos:

I Escritura de declaración de obra nueva en construcción.

II. Escritura de declaración de obra nueva acabada.

III. Escritura de declaración de obra antigua.

Escritura de declaracion de obra nueva
Foto: pnwra en Flickr.com

I. Escritura de declaración de obra nueva en construcción

1.Requisitos

Esta escritura se realiza cuando se quiere hacer constar legalmente una edificación que aun no está terminada. Puede ser interesante si se quiere por ejemplo hacer una hipoteca sobre la finca. Muchas veces el banco que vaya a hacer la hipoteca exigirá que se declare la obra en construcción para que la tasación sea la adecuada.

Se aplica lo establecido en el artículo 28.1 de la ley del suelo en su primer párrafo. Se necesita para realizar la escritura:

Acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Es generalmente la licencia, que ha de tener las circunstancias que permitan la identificación de la finca sobre la que se concede. RDGRN 22 de julio de 2015. 

Certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Si previamente se había declarado la obra nueva en construcción, será necesario hacer constar la finalización de las obras mediante un acta de fin de obra en lugar de una escritura de declaración de obra nueva acabada

El acta de fin de obra tiene los mismos requisitos exigidos para la declaración de obra nueva terminada, salvo la conformidad administrativa que ya consta en la declaración de obra en construcción anterior.

Constando la declaración de obra nueva en construcción como un todo unitario, no existe inconveniente según la DGRN en resolución de 13 de noviembre de 2012 en que la constancia de la terminación pueda ser parcial, por fases e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente, como sucede en ocasiones con los locales. La terminación por fases o entidades exige acreditar, no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes.

2. Lo que no se exige.

La georreferenciación no es exigible para las obras en construcción según resulta de Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016. 

Seguro decenal no es necesario para obras en construcción. DGRN siempre habla de obras terminadas.

Licencia de primera ocupación no es exigible RDGRN  21 de enero de 2012  que habla de obras terminadas.

Certificado de eficiencia energética no es necesario. RDGRN. 2 de Abril de 2013 habla solo de obras terminadas.

La cédula de habitabilidad no es exigible para la declaración de obra en construcción, ni siquiera para la terminada, sino solo para la posterior transmisión como afirma según Resolución Jus/2348/2017, de 22 de septiembre.

Libro del edificio solo es necesario para las obras terminadas, según RDRGRN fundamento de derecho 2 tercer párrafo. Resolución de 7 de junio de 2017

 

II. Escritura de declaración de obra nueva terminada

Cuando la obra se ha acabado y se han cumplido todos los requisitos legales, se hace una escritura de declaración de obra nueva terminada. Esta escritura tiene diversos tipos de requisitos según el artículo 28 apartados  1 a 3 de la ley del suelo ( y sus remisiones a otras normas)  y el artículo 202 de la Ley hipotecaria.

Vamos a ver los requisitos siguiendo la norma en que se imponen.   

a) Requisitos básicos de la ley del suelo para la escritura de declaración de obra nueva terminada. 

Acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa.

Esta es la licencia municipal o acto administrativo semejante.

Con respecto a la licencia se plantea el tema de su caducidad.

En Madrid lo recoge la ley del suelo de la comunidad de madrid

Artículo 158. Eficacia temporal y caducidad de las licencias urbanísticas.
1. Todas las licencias se otorgarán por un plazo determinado tanto para iniciar, como
para terminar las obras, salvo las referidas a usos, que tendrán vigencia indefinida sin
perjuicio de la obligación legal de adaptación de los establecidos a las normas que en cada
momento los regulen.
De haberse otorgado por acto presunto o no contener la licencia indicación expresa
sobre dichos plazos, se entenderá otorgada bajo la condición legal de la observancia de los
de un año para iniciar las obras y tres años para la terminación de éstas.

En Cataluña lo recoge el texto de la ley de urbanismo

Artículo 189. Caducidad de las licencias urbanísticas.

1. Todas las licencias urbanísticas para ejecutar obras deben fijar un plazo para comenzarlas y otro para acabarlas, en función del principio de proporcionalidad. Si las licencias no los fijan, el plazo para comenzar las obras es de un año y el plazo para acabarlas es de tres años.

Se plantea también la validez de las licencias de obras de uso provisional. Parece que se podrían admitir e inscribir en el Registro haciendo constar en su asiento o por nota marginal se hará constar el indicado carácter provisional de la edificación y sus consecuencias urbanísticas.  https://www.registradoresdemadrid.org/revista/12/Casos-Propiedad/OBRA-NUEVA.aspx

Certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto.

Esto se desarrolla en los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

No necesitan estar visados los certificados finales de obra expedidos por los siguientes técnicos competentes: (i) el que hubiera firmado el proyecto; (ii) el que tuviera encomendada la dirección de la obra; (iii) el técnico municipal del Ayuntamiento (art.50 RD 1093/1997). En otros casos sí se necesita el visado, sin que sea preciso que se declare expresamente por el colegio la competencia del técnico para certificar.

La DGRN en R de 20 de noviembre de 2003 ,para el caso de ampliación, admite que el certificado haga referencia a la obra resultante después de la ampliación. BOE.

Según la DGRN en resolución de 16 de febrero de 2012 (PDF ) no hay dificultades para admitir la sustitución de la certificación del técnico-director de la obra por cualquier otro documento administrativo que lleve implícita o presuponga esa misma aseveración por técnico especializado, máxime si ese otro documento es expedido por organismo competente en materia urbanística.

b) Requisitos de la ley reguladora de la edificación

Son aplicables por la remisión a la ley de la edificación que hace el 28 uno párrafo segunda a de la ley del suelo.

Se considera por la DGRN (Resolución Circular de 26 de julio de 2007) que esa referencia incluye el seguro decenal y el libro del edificio. Aquí veremos el seguro decenal pues el libro del edificio se recoge de manera expresa como requisito en la ley hipotecaria

b.1. Seguro decenal para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

Es exigible en virtud de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. que en su disposición adicional segunda apartado uno dice:

” La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión “inter vivos” dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión “inter vivos” sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.”

 

Según la RDGRN de 26 de junio de 2010  

 La necesidad de seguro decenal se impone en principio a todas las obras de ampliación para vivienda de edificaciones preexistentes, (…). No sería exigible si fuera una mera rehabilitación y el edificio fuera anterior a la entrada en vigor de la LOE.

¿En qué edificios se exige el seguro decenal por tener como destino principal la vivienda?

Los de alquiler tienen como destino principal la vivienda y no se exceptúan.

En los edificios en régimen de propiedad por turnos sí es exigible el seguro.

Si el edificio esta destinado en parte a local y en parte a viviendas es exigible -aunque sean minoría- al menos respecto a las viviendas

Las residencias de estudiantes, tercera edad, y otras de carácter residencial, siguiendo RDGRN 8 de febrero de 2003 no se consideran vivienda. Tampoco las residencias sanitarias o los alojamientos hoteleros.

Exención de autopromotor.

El concepto de autopromotor se entiende en sentido amplio. Así las Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 5 de abril de 2005, admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia éstas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio numérico.

La resolución de la DGRN de 6 de abril de 2005 en el mismo sentido admite la excepción de autopromotor para persona júridica pero habiendo de manifestarse el destino que va a darse a la vivienda por el autopromotor dice que:

“Según la doctrina de esta Dirección General el concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas, de manera que deben entenderse comprendidos en dicho concepto tanto las personas físicas como las personas jurídicas (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 28 de octubre de 2004).

Por otra parte, atendiendo a la interpretación literal, sistemática y teleológica de las normas referidas, que no establecen presunción alguna sobre el destino que vaya a darse la vivienda por el autopromotor, no cabe sino concluir que para autorizar e inscribir una escritura de declaración de obra nueva como la que ha sido objeto de la calificación recurrida deberá contener la debida referencia al uso propio a que se pretende destinar, en tanto en cuanto es ese elemento finalista el que, según la regulación legal, exime de la obligación de constituir y acreditar en ese momento la garantía debatida. A tal efecto, debe entenderse que dicho requisito queda suficientemente cumplido mediante la mera manifestación relativa a dicho destino en cuanto no sea contradicho por el contenido de la licencia municipal (cfr. la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 y la Resolución de 28 de octubre de 2004).

 

En esta línea interpretativa, la ResoluciónCircular reseñada afirmó la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada «comunidad valenciana» para la construcción de edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley

Según la DGRN en Resolución de 29 de abril de 2014 es necesario que sea una vivienda unifamiliar  para uso propio, lo que considera el centro directivo que no se da cuando hay dos viviendas que tienen elementos comunes.

c) Requisitos por destino y eficiencia energética

Son aplicables en virtud de la remisión del artículo 28 ley del suelo apartado uno párrafo segundo b), que dice que se han de justificar:

” (…)el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente (…)

¿A qué se refiere eso?

  • A la licencia de primera ocupación. 
  • Al certificado de eficiencia energética. 

 

c.1. Licencia de primera ocupación, comunicación previa o declaración responsable

Según la Resolución de 21 de enero de 2012 es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación.

Y ello salvo que legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

Lo que se exige depende de la comunidad autónoma:

En la ley de vivienda de Cataluña se suprimió el apartado segundo del artículo 147 que decía : “2. La licencia urbanística de primera ocupación acredita el cumplimiento de las condiciones establecidas por la licencia de obras de edificación.”

El régimen que se aplica ( después de la reforma de la ley 9/2011 de promoción de la actividad económica) es el de la comunicación previa.

Además en Cataluña la ley de urbanismo vigente actualmente ( aprobada por Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto) no incluye la primera utilización y ocupación de los edificios en los actos sujetos a licencia del artículo 187, sino en los actos sujetos a comunicación del artículo 187 bis ( apartado b).

Por tanto en Cataluña la licencia de primera ocupación se sustituye por la comunicación previa al Ayuntamiento.

¿Puede servir en Cataluña la cédula de habitabilidad como sustitutiva de la comunicación al Ayuntamiento? Parece que no, porque el artículo 26.5bis de la ley de vivienda de Cataluña establece en su primer inciso que: ”  El otorgamiento de la cédula de habitabilidad implica exclusivamente que la vivienda cumple los requisitos técnicos de habitabilidad de la normativa vigente y no supone la legalización de las construcciones en lo que concierne a la adecuación del uso de vivienda a la legalidad urbanística(…).

La cédula de habitabilidad no es exigible para la declaración de obra terminada, sino para la posterior transmisión como afirma según Resolución Jus/2348/2017, de 22 de septiembre.

c.2. Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética está regulado por Real Decreto 235/2013, de 5 de abril que la exige “Cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos”.

La Dirección general de los Registros y el Notariado en resolución  Resolución de 2 de abril de 2013 afirma que este requisito se deriva del ( anterior ) artículo 20 de la ley del suelo después de la nueva redacción que entró en vigor el 7 de Julio de 2011,  y es exigible a todas las escrituras de obras nuevas a las que les era aplicable el Real Decreto 47/2007 que entró en vigor el 30 de Abril de 2007 (actualmente sustituido por Real Decreto 235/2013, de 5 de abril). Por tanto habrá que tener en cuenta este certificado para todas las escrituras de terminación de obras otorgadas después de 7 de Julio de 2011, cuya licencia haya sido solicitada a partir de 30 de Abril de 2007, y sin que exista excepción para el caso de autopromotor. RDGRN. 2 de Abril de 2013

El certificado de eficiencia energética no es aplicable a las obras nuevas declaradas por antigüedad.  R. 19 de abril de 2016

Hay determinados casos en se excluye el certificado de eficiencia energética, según el artículo 2 del procedimiento básico recogido en el RD 253/2013:

  1. Se excluyen del ámbito de aplicación: a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico. b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas. c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años. d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales. e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2 . f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición. g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

 

 

d) Requisitos ley hipotecaria

d.1 Georreferencia

Coordenadas de referenciación geográfica que identifiquen la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación.

Su exigencia deriva del artículo 202 de la ley hipotecaria, párrafos 1 y 2 de los que resulta.

Artículo 202.

Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Es obligatorio aportarla según la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por la Dirección General de los Registros y del Notariado y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que establece imperativamente, en su apartado séptimo que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también» (por los registradores al Catastro) «las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

En la Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 se aclara esta exigencia diciendo que:

  • No es exigible la georreferencia cuando la planta baja ya está inscrita y no se modifica, porque el asiento registral se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales.
  • Se aplica para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya escritura y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015.
  •  Es posible que el Registrador necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. 
  • Desde el punto de vista técnico: (i)deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias)(ii) no debe ser aportada obligatoriamente en formato GML; (iii) será válida la representación gráfica del suelo ocupado por la edificación, realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de la superficie ocupada.
  • La obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como se ha expresado en el anterior fundamento jurídico.

En Resolución de 6 de febrero de 2017 , no se exige las coordenadas cuando se amplía una planta superior, pues ya consta en el registro la superficie ocupada.

d.2  Libro del edificio, que se depositará en el Registro de la Propiedad

Su regulación se establece en el artículo 7 de la ley de ordenación de la edificación

“Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.”

Según la RDGRN de 9 de enero de 2017 el libro del edificio se exige para todo tipo de edificaciones, sean viviendas o industriales (art. 2 Ley de Ordenación de la Edificación). El depósito del libro será exigible salvo que la normativa autonómica exima de su depósito. A diferencia de las normas que regulan los requisitos de inscripción que son de competencia exclusiva estatal, se trata de una norma sustantiva en que pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas. Así una RDGRN de 17 de enero de 2017 no exige libro del edificio para una construcción industrial en Castilla la Mancha porque no lo exige la regulación de esa comunidad.

El art. 2.2 a  Ley de ordenación de la edificación exceptúa del ámbito de aplicación de la ley las construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una planta. El requisito de la escasa entidad constructiva y sencillez técnica excede de lo que puede apreciar el registrador y debe ser certificado por
un técnico.

No se excluye la obligación de depositar el libro del edificio para el autopromotor según afirma la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 15 de noviembre de 2011.

Según la DGRN no se aplicaría la exigencia del libro del edificio en caso de ampliación de la obra existente. *** comprobar***

El libro del edificio no es aplicable a las obras que se declaran por antigüedad según el artículo 28.4 de la ley del suelo, pero sí es aplicable a las que se declaran por la vía normal aunque tengan los requisitos de antigüedad, según una RDGRN de 7 de junio de 2017 , así que si no se tiene libro del edificio y se cumplen los requisitos de antigüedad es mejor ir por la vía del 28.4 ( declarando por antigüedad).

La regulación concreta del libro del edificio se realiza en la normativa de las comunidades autónomas.

En Asturias se exige el depósito incluso para el autopromotor y no se permite inscribir la declaración de obra nueva sin él. Resolución de 8 de septiembre de 2016.

En Cataluña lo regula la ley de vivienda de Cataluña en su artículo 25, que dice en los apartados 3 y 4

3. Los promotores deben entregar el libro del edificio a la persona adquirente si esta es la única propietaria. En posteriores transmisiones, el libro debe entregarse siempre a los nuevos adquirentes. En caso de una comunidad de propietarios, debe entregarse el libro al presidente o presidenta, el cual debe hacer saber a los propietarios que lo tienen a su disposición.

4. El promotor o promotora o el propietario o propietaria único del edificio debe depositar una copia del libro del edificio en la oficina del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio. El cumplimiento de esta obligación debe hacerse constar de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria. La copia del libro del edificio puede presentarse en soporte informático y queda archivada en el Registro de la Propiedad durante la vida útil del edificio.

En el artículo primero de esa ley se dice que ” El objeto de la presente ley es regular el derecho a la vivienda (…)”. Esto plantea la cuestión de si en Cataluña es aplicable o no para construcciones que no estén destinadas a vivienda.

e. Cambio de uso.

Según una RDGRN 30 noviembre 2016 (BOE 22-12-2016), cualquier modificación del uso de un edificio exige aplicar nuevamente los requisitos de inscripción en el Registro de las obras nuevas (art. 28.3 Ley del Suelo). La licencia de obras sería uno de los documentos a que se refiere el art. 28.1 Ley del Suelo, pero se necesita la licencia de ocupación a que se refiere el apartado b) del citado artículo.

Considero que esa referencia ha de entenderse como que además de la autorización de cambio de uso que haga el Ayuntamiento ( que no tiene porque ser licencia de obras) se exigirán todos los requisitos que se hubieran exigido para ese tipo de construcción.

 

III. Escritura de declaración de obra antigua

Es posible declarar la obra, aun cuando la obra no se haya realizado con todos los requisitos legales o cuando no se pueda acreditar el cumplimiento de esos requisitos. Para ello será necesario que haya pasado un tiempo sin que la Administración haya hecho nada para derribar la obra.

Para hacer la escritura de obra antigua es necesario que se cumplan los requisitos de la ley del suelo y de la ley hipotecaria.

 

a) Requisitos de la ley  del suelo

a.1 Justificación de antigüedad

Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada suficiente como para que hayan transcurrido los plazos de prescripción que impidan adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, y su descripción coincidente con el título.

El certificado del arquitecto debe si no es el que dirigió la obra debe tener el visado técnico o la certificación del colegio de que el mismo se encuentra en ejercicio y colegiado. La DGRN exige una certificación del colegio,  donde se indique que tiene facultades suficientes para emitir el certificado, pero esto parece que se refiere a casos en los que existan dudas por el carácter del técnico de que pueda certificar (un ingeniero industrial que certifica un almacén).

El tiempo necesario para la prescripción depende de la regulación correspondiente. En Cataluña por ejemplo son seis años.

No es necesaria para la inscripción, según Resolución de 17 de enero de 2012, la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, que no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad.

Según Resolución de 6 de mayo de 2013, no es necesario acreditar si ha prescrito la posibilidad de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística o si nos encontramos ante supuestos en los que el ejercicio de esta potestad no prescribe o se ha producido la caducidad de las actuaciones iniciadas en su día y la infracción ha prescrito o no; tampoco puede exigirse acreditar que la construcción se encuentra en situación fuera de ordenación o asimilado a fuera de ordenación, ni que el uso del suelo sobre el que se asienta la edificación es compatible o con el planeamiento y ordenamiento urbanístico vigente, y tampoco puede exigirse que se acredite que el suelo sobre el que se asienta la construcción no tiene carácter demanial ni está afecto a una servidumbre de uso público general. Una RDGRN de 21 de marzo de 2006 dice también que no es necesario refrendo municipal.

El Registrador, sin embargo, sí comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

En cuanto a los medios para justificar la antigüedad no hay preferencia según una R. 10 noviembre de 2011  y no es necesario acumularlos. Si de la certificación catastral resulta la antigüedad no es necesario que resulte de certificación de técnico, según Resolución Jus/2348/2017, de 22 de septiembre.

Se permite que se realice la declaración de obra antigua de una parte de la construcción por antigüedad según una certificación catastral descriptiva y gráfica siempre que la descriptiva y gráfica coincida con esa parte de la construcción, aunque no coincida con el resto si no hay duda de la identidad de la finca. Resolución de 25 de agosto de 2008

No hay problema si hay contradicción entre certificado técnico y certificado catastral. Ambos certificados son independientes, con finalidad distinta. El certificado técnico basta para acreditar la antigüedad de la edificación. R. 10 noviembre de 2011

Eso sí es necesario que no existan dudas en cuanto a la identidad del terreno sobre el que se edifica   R. 4 de diciembre de 2009. En caso de que existan se tienen que solucionar .

¿Otros requisitos ley suelo  son aplicables?

Los requisitos a que se remite el artículo 28 de la ley del suelo para las obras nuevas no son aplicables a las obras antigüas.

Se plantea entonces si se deben exigir.

a.2 Licencia de primera ocupación, no es necesario, como declara la DGRN que en resolución de 13 de noviembre de 2013 dice: “en que en las inscripciones llevadas a cabo de conformidad con lo previsto en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo no puede exigirse la acreditación de una licencia de ocupación que el precepto no contempla y sin perjuicio de que el uso continuado contrario al ordenamiento sea sancionable, en su caso, por vía de disciplina urbanística.”  En el mismo sentido, dice que no es necesaria la licencia de primera ocupación o la comunicación la Resolución Jus/2348/2017, de 22 de septiembre.

a.3 Seguro decenal

No se debe exigir si han pasado más de diez años desde la fecha en que conste realizada la edificación. 

¿Y si es una escritura de declaración de obra antigua en la que no hayan pasado diez años? Nos inclinamos a pensar por identidad de razón con lo declarado por la DGRN en cuanto a la licencia de primera ocupación, que aunque pueda existir la necesidad de hacer el seguro, no sería necesario justificarlo para hacer la escritura.

a.4 Certificado de eficiencia energética 

No es necesario según  RDGRN. 19 de abril de 2016. Lo mismo dice Resolución Jus/2348/2017, de 22 de septiembre

a.5 cambio de uso

Una RDGRN de 13 de noviembre de 2013 admite que se pueda realizar el cambio de uso sin licencia en caso de obra antigua

b) Requisitos de la ley hipotecaria

b.1 Georreferenciación.

Parece que será necesaria. En caso de que se utilice la certificación catatral se podrán usar las coordenadas de la edificación en el Catastro. Si no las hay en el Catastro o no coinciden o se usa un certificado de técnico se tendrá que hacer constar la georreferenciación.

b.2- No se exige el libro del edificio.

Establece el 202 LH  no exige el libro del edificio para las obras antiguas. Pues dice que será exigible salvo el caso de que “por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible.”

Una Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2016 no lo exige para obras nuevas antiguas (“construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes”). Tampoco lo exige la Resolución Jus/2348/2017, de 22 de septiembre.

C. Otras cuestiones respecto de la declaración de obra por antigüedad.

¿Se puede declarar por antigüedad el final de obra de una construcción que se había declarado en construcción?

La DGRN lo admite en una resolución de de 5 de julio de 2012  que dice: “…el artículo 20.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación…”.

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Normas:

Ley del suelo. Artículo 28. Declaración de obra nueva.

1.Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:

a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y

b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

2.Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

3.En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado 1 en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.

4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.

Artículo 202 Ley hipotecaria:

Artículo 202.

Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

Artículo 45 Inscripción de obras nuevas

 

Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.

 

Artículo 46 Requisitos para la inscripción del título

 

Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

 

  1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere exigible.
  2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico a que se refiere el artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.
  3. Si el edificio se declarara concluido, el certificado deberá acreditar, además de lo previsto en los números anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente.

Artículo 47 Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción

 

Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:

 

  1. Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados, conforme a lo dispuesto en este artículo, acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación referida en el apartado 3 del artículo anterior.
  2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:
  3. a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte.
  4. b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.
  5. c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.
  6. d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.

Artículo 48 Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios

 

Para la inscripción registral de los títulos por los que se declare la obra nueva, o su terminación, será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes reglas:

 

  1. En las escrituras de declaración de obra nueva habrá de testimoniarse literalmente la licencia concedida.
  2. En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:
  3. a) La certificación administrativa del acto presunto.
  4. b) En caso de que no se hubiere expedido esta última, el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de denuncia de la mora, el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

Artículo 49 Certificado del técnico

 

La justificación por técnico competente de los extremos a que se refieren los artículos anteriores podrá hacerse:

 

  1. Por comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en cada caso, proceda.
  2. Por incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.
  3. Por la presentación de la certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a la descripción de la obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o del acta, así como el nombre del Notario autorizante, fecha del documento y número del protocolo.

Artículo 50 Técnico competente

 

A los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se tendrá por técnico competente:

 

  1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación.
  2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra.
  3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.
  4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.

Artículo 51 Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción

 

Cuando en el asiento no constare la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél, haciendo constar el Registrador en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad «erga omnes» del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente.

 

Artículo 52 Reglas aplicables a otras construcciones

 

Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

 

  1. a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
  2. b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
  3. c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

Artículo 53 Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal

 

Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:

 

  1. a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.
  2. b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.

Artículo 54 Notificaciones que ha de realizar el Registrador de la Propiedad

 

Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los artículos 48.2 y 52, párrafo a), inciso segundo, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.

 

Artículo 55 Calificación registral

 

Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de lo establecido en este Reglamento para la inscripción de declaraciones de obra nueva, de tal forma que los documentos que no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles, sin perjuicio de lo dispuesto, sobre publicidad registral de la irregularidad urbanística, en la legislación aplicable en cada caso.