FIPER: La guia definitiva

¿Qué es el FIPER?

FIPER significa Fichero de información personalizada.

Su regulación a nivel de toda España se realiza en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

En su artículo 22 indica lo que es la FIPER.

Artículo 22. Ficha de Información Personalizada.

1. Las entidades de crédito, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, proporcionarán a este la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. Esta información se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que figura en el anexo II.

2. La Ficha de Información Personalizada se entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta.

3. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.

Esa orden ha sido desarrollada por la circular 5/2012 del Banco de España. 

En qué casos se tiene que dar la FIPER 

Son los casos recogidos en los dos primeros párrafos del artículo 19 de la orden antes indicada.

Artículo 19. Ámbito de aplicación.

1. Este capítulo será de aplicación a los servicios bancarios de crédito y préstamo hipotecario, en adelante préstamos, celebrados con un cliente, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir.

2. Se presumirán sujetos a esta orden los préstamos concedidos con garantía hipotecaria sobre viviendas situadas en territorio español, otorgados a personas físicas residentes en España.

Lo críptico de ese artículo 19 no puede ser sino objeto de una dura crítica. Habría sido mejor aclarar a qué se refiere ese “adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir.” La finalidad y más una finalidad expresada en unos términos tan ambiguos no debería ser la base de la aplicación de una norma.

Notarialmente parece que lo más recomendable en el caso de que el préstamo no sea sobre una vivienda, sería que las partes declararan si la finalidad del préstamo es adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir. Es algo que solo saben las partes. Así si se hipoteca un local para mantener la propiedad del mismo amenazada por un embargo parece que estaríamos en el ámbito de aplicación de la orden. Sin embargo si se hipoteca porque el propietario quiere comprar un coche, no sería aplicable. ¿Y si se hipoteca para hacer unas obras en el local? ¿es eso conservar la propiedad? Es lo que pasa cuando hay tanta falta de rigor al hacer las normas, que se da lugar a lagunas que no tendrían porqué existir.

La exigencia del FIPER es imperativa incluso en el caso de que las personas físicas actúen en el ejercicio de su actividad profesional o empresarial, pues el artículo 2.4 dice: “Cuando el cliente actúe en el ámbito de su actividad profesional o empresarial, las partes podrán acordar que no se aplique total o parcialmente lo previsto en esta orden, con la excepción de lo establecido en el capítulo II del título III.

La circular 5/2012 que desarrolla la orden de transparencia la extiende además a “las comunidades de bienes, como es el caso de las comunidades de propietarios, comunidades de herederos, herencias yacentes y similares, siempre que estén mayoritariamente constituidas por personas físicas.”

¿Y si el préstamo o crédito hipotecario es para personas jurídicas pero hay fiadores personas físicas o terceros hipotecantes no deudores que sean personas físicas? Mi opinión es que en este caso no sería aplicable la necesidad del FIPER porque es una garantía para la parte deudora.

 

Contenido de la FIPER

Viene regulado con detalle en el anexo segundo de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios y en el anexo cuarto de la misma orden para hipotecas inversas.

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Foto: Bill Selak Flickr.com

 

Antelación con que se tiene que dar la FIPER

Es difícil encontrar algún lugar en el que diga a qué anticipación se refiere el artículo 22 para el FIPER.

Podemos remitirnos a lo que consta en la memoria del servicio de reclamaciones del Banco de España para 2011 en la que se dice que el plazo se puede referir a los 3 días hábiles antes del otorgamiento con los que el cliente tiene derecho a examinar la minuta de la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario.

En cuanto a la anterioridad de la información previa, ni la Orden de 5 de mayo de 1994, que en su artículo 5 regula la oferta vinculante, ni la Orden EHA/2899/2011, que a su entrada en vigor deroga la anterior y que, en sus artículos 22 y 23, regula, respectivamente, la FIPER y la oferta vinculante, establecen un plazo mínimo determinado para que la futura parte prestataria conozca con carácter previo las condiciones financieras de la operación. No obstante, dado que la Orden de 5 de mayo de 1994, en su artículo 7.2, y la Orden EHA/2899/2011, en su artículo 30.2, determinan que el cliente tendrá derecho a examinar la minuta de la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario, al menos, durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento,
cabe deducir de la misma que la Oferta vinculante y/o, en su caso, la FIPER —incluido, si procede, su anejo con la correspondiente información sobre la cláusula suelo— deben conocerse por parte del cliente con, al menos, esos tres días hábiles de antelación de la fecha señalada, en ambas normas reguladores, para la firma de la escritura pública.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España acaba considerando en su memoria que,

“de acuerdo con criterios de buenas prácticas bancarias, las entidades deben estar en condiciones de acreditar haber facilitado la información de las condiciones financieras de las operaciones formalizadas con anterioridad a la fecha de la firma de la escritura pública de formalización del préstamo.”

En mi opinión el plazo de antelación hay que relacionarlo con la obligación del notario de comprobar que se establece en el artículo 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

30.

(…)2. El cliente tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El cliente podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.

3. En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente. Asimismo, los notarios informarán al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberá: a) Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha de Información Personalizada (…)

Cabe deducir de esa norma que la Oferta vinculante y/o, en su caso, la FIPER —incluido, si procede, su anejo con la correspondiente información sobre la cláusula suelo— deben conocerse por parte del cliente con, al menos, esos tres días hábiles de antelación de la fecha señalada, en ambas normas reguladores, para la firma de la escritura pública.

Pero quizá porque ese plazo es renunciable, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España considera que, de acuerdo con criterios de buenas prácticas bancarias, las entidades deben estar en condiciones de acreditar haber facilitado la información de las condiciones financieras de las operaciones formalizadas con anterioridad a la fecha de la firma de la escritura pública de formalización del préstamo.

FIPER y oferta vinculante

El artículo 23 de la orden que venimos citando dice que:

Artículo 23. Oferta vinculante.

1. Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente conforme a lo dispuesto en el artículo 18, este podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante.

2. La oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada como la que figura en el Anexo II en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente: a) Que se trata de una oferta vinculante. b) El plazo de vigencia de dicha oferta.

3. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.

4. Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, podrá facilitarse al cliente en un único documento.

En la regulación estatal, la entrega de la oferta vinculante es potestativa para el cliente.

¿Qué es la oferta vinculante?

Por tanto, la oferta vinculante es como un FIPER especial porque obliga a la entidad y con un tiempo de vigencia determinado.

Y como vemos el FIPER y la oferta vinculante pueden coincidir en un solo documento. Como la oferta vinculante es un FIPER aumentado no veo necesario que el documento indique que es el FIPER. Sin embargo lo que sí veo necesario es que se manifieste en la escritura que se entregaron el FIPER y la oferta vinculante en un solo documento, para que notarialmente se pueda comprobar si se ha cumplido con la obligación de entregar la FIPER.

Resoluciones sobre la FIPER

Relativas a la calificación

Resoluciones: de 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014 y 23 de julio de 2014

 

  • Si en la escriturase incorpora la ficha FIPER la calificación debe ser positiva (siempre comprobando que los términos de la escritura coinciden con la misma).
  • Si en la escritura NO se incorpora la ficha FIPER pero el notario asevera que el cliente la ha tenido a su disposición y que los términos contenidos en ella son idénticos que los pactados (o bien que variando alguno el cliente está de acuerdo) la calificación debe ser positiva.
  • Si en la escritura NO se incorpora la ficha FIPER y NO existe aseveración por parte del notario de que el cliente la ha tenido a su disposición, o bien sus términos NO coinciden con los pactados en la escritura, la calificación debe ser NEGATIVA.