¿Se puede cancelar una condición resolutoria o hipoteca sin el consentimiento del Acreedor?
Aunque la regla general es que la cancelación ha de ser por consentimiento del Acreedor, se puede realizar la cancelación por otros motivos, entre ellos lo dispuesto en la propia escritura inicial, el paso del tiempo de prescripción que veremos en esta entrada o lo dispuesto en el artículo 208 Ley Hipotecaria sobre el expediente de liberación de cargas y gravámenes ( que es más bien una caducidad).
Por tanto qué tenemos que hacer para realizar la cancelación sin la intervención del Acreedor. ¿Cuánto tiempo ha de pasar para poder cancelar una condición resolutoria o una hipoteca ya vencida sin necesidad de que vaya a firmar en la Notaría la parte Acreedora?
Lo primero es mirar lo que ponga la escritura. En las condiciones resolutorias más recientes, en muchas ocasiones la escritura establece una facultad para la parte obligada al pago de cancelar por si sola la condición resolutoria pasado un tiempo determinado.
Si en la escritura no hay ningún pacto especial, se ha de acudir a lo que dice la legislación hipotecaria, que se refiere al plazo establecido por la legislación civil aplicable para la prescripción, más un año.
Así el artículo 82.5 Ley Hipotecaria dice:
“A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el art. 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca."
Hay que tener en cuenta que mientras que para las hipotecas se admite que sean en garantía de cualquier obligación, en el caso de las condiciones resolutorias han de ser en garantía del precio aplazado sin que se admita la extensión por analogía a otros supuestos de conformidad con lo declarado por la DGRN en Resolución de 14 de julio de 2010
Por tanto se necesita que se cumpla el plazo de prescripción más 1 año como indica la DGRN en Resolución de 14 de julio de 2010. El día de inicio del cómputo es el día en que debió cumplirse la obligación
En Derecho común para condiciones resolutorias el plazo antes era el de 15 años que establecía el artículo 1964 CC desde que debió ser satisfecha en su totalidad la obligación. Sumándole el año que dispone el 82.5 LH sería por tanto un plazo de prescripción de 16 años.
Sin embargo a partir de 7 de octubre de 2015 entró en vigor la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil que reformó el Código civil en su disposición final primera al establecer:
Se modifica el artículo 1964 del Código Civil, que queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 1964.
1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.
2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.»
– La D.Tr. 5ª se dedica al régimen de prescripción aplicable a las relaciones ya existentes y dispone que “el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil.”
– Y el art. 1939 dice, a su vez, que “la prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.”.
Por tanto la prescripción masiva se producirá el 7 de octubre de 2021 en que prescribirán todas las acciones nacidas antes de la entrada en vigor de la ley. Y como bien dice Miguel Román Sevilla, a los efectos del artículo 82.5 LH, la exigencia de los 16 años se mantendrá hasta el 7 de octubre de 2021. A partir de entonces, el plazo se reducirá a seis años, incluso para las condiciones resolutorias inscritas antes de esta Ley
Para hipotecas el plazo sería de 20 años, y por tanto en total 21 para la cancelación.
En Cataluña ,tanto para condiciones resolutorias como para hipotecas, el plazo ahora es de diez años según el artículo 121-20 ( como reconoce la misma Resolución de 14 de julio de 2010.), por tanto serán once años contando el año que añade el 82.5 LH.
En Cataluña hay que tener en cuenta que aunque el plazo era de 30 años antes de la entrada en vigor del libro primero del Código civil catalán, si la obligación había nacido antes de 1 de enero de 2004 se aplicaría la Disposición transitoria única del libro primero del Código civil de Cataluña, que dice:
"c) Si el plazo de prescripción establecido por la presente Ley es más corto que el que establecía la regulación anterior, se aplica el establecido por la presente Ley, el cual empieza a contar desde el 1 de enero de 2004. Sin embargo, si el plazo establecido por la regulación anterior, aun siendo más largo, se agota antes que el plazo establecido por la presente Ley, la prescripción se consuma cuando ha transcurrido el plazo establecido por la regulación anterior."
Por tanto ,actualmente en Cataluña, si la obligación ha cumplido once años, sea cuando sea que hubiera nacido, se puede solicitar la cancelación por caducidad siempre que no resulte del Registro que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca