Escritura de cambio de uso

¿Necesita autorización del ayuntamiento? Depende de lo que diga la normativa de la Comunidad autónoma.

En Asturias sí (artículos 228 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba la Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Asturias y 564 del Decreto 278/2007, de 4 de diciembre, que aprobó su Reglamento de desarrollo como declara la RDGRN de )

En Cataluña sí (de los artículos 187.2 y 218 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, que aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, y de los artículos 234, 238, 249 y 250 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo como indica la RESOLUCIÓN JUS/2613/2011, de 11 de octubre).

Sin embargo la Resolución DGRN de 13 de noviembre de 2013 establece que se podrá hacer si ha transcurrido el plazo de prescripción por la misma vía que la declaración de obra por antigüedad.

Dide la Resolución: " (…) si la inscripción de una obra nueva puede hacerse sin necesidad de aportar licencia en los supuestos previstos por la Ley (artículo 20.4 de la Ley de Suelo), del mismo modo puede llevarse su modificación de concurrir las circunstancias legalmente exigibles. Si hemos concluido que el cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, es forzoso admitir que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la Ley así lo permite y que vienen contemplados en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio(…)"

Lo mismo dice la Resolución de la DGRN de 12 de septiembre de 2016.

Finalmente la Resolución de la DGRN de 30 de noviembre de 2016 precisa más el tema: se requiere 'licencia de ocupación' o, en su caso, declaración responsable, pues se trata de una modalidad de las licencias urbanísticas, que es exigida, con carácter general, para la primera utilización de los elementos de nueva construcción, de los que hayan sido objeto de modificación sustancial o de ampliación y, cuando se produzcan modificaciones de uso de los mismos; puede ocurrir que no se exija licencia de obras si no hay variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural del edificio -la necesidad o no resultará de la licencia de ocupación -; y no se requiere el seguro de la edificación ni certificado de suficiencia energética."

¿Necesita autorización de la comunidad de propietarios?

Según Resolución DGRN de 13 de noviembre de 2013 La mención del destino de la finca en la división horizontal es meramente descriptiva, y el propietario puede cambiar el uso sin necesidad de acuerdo de la Comunidad de Propietarios a menos que una disposición en los Estatutos establezca alguna limitación a ese cambio de uso, en cuyo caso sí sería necesario el acuerdo de la Comunidad de Propietarios.

Lo mismo dice en derecho Catalán la RESOLUCIÓN JUS/2613/2011, de 11 de octubre que dice que el cambio de uso tanto se puede producir como consecuencia de un acuerdo con la mayoría establecida por el artículo 553-25.2 CCCat que modifique el título constitutivo de la propiedad horizontal, como a través de una escritura otorgada por un propietario individual que –como es el caso– transforme el destino de un elemento privativo sin afectar al título constitutivo de la propiedad horizontal.

Tributación

Si no se considera que sea un acto valuable no tributará. Así la DGT ha declarado en la consulta V0075-17, de 18 de enero, la no sujeción a AJD del cambio de uso de un inmueble de oficina a vivienda cuando como consecuencia de dicha modificación no se produce una alteración del valor catastral del inmueble por no considerarse el acto valuable.

Pero ojo, si el acto se considera valuable, podría estar sujeto y la base podría ser el aumento de valor que corresponda al nuevo uso o su coste de ejecución. Sobre el tema dice Satué de Velasco : “desde un punto de vista práctico, quizá resulte conveniente en las escrituras de cambio de uso o destino aconsejar la fijación de un valor para dicho cambio por una de las dos soluciones apuntadas (diferencia de valor o coste real de la reforma), de manera que, evitando una disyuntiva liquidatoria del todo o nada, se ofrezca una «línea de retirada» fiscal que permita contender con la Administración si esta continúa por caminos que pueden calificarse como puramente recaudatorios.”