El cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles está muy protegido por el legislador. 

Y esa protección se establece con dos sistemas: el primero de ellos la llamada hipoteca legal tácita y el segundo la afección. 

1. Compatibilidad de la afección y la hipoteca legal tácita

La DirecciónGeneral de Tributos explica en Resolución No Vinculante de Dirección General de Tributos, 0019-18 de 16 de Abril de 2018 , explica que ambas garantías son compatibles y además explica el diferente funcionamiento entre ellas. 

Así respecto a la afección dice: 

La calificación al adquiriente del derecho constitutivo en cada caso del hecho imponible del IBI que realiza la LGT y, por remisión, el TRLRHL, como responsable tributario, implica la necesidad de declaración de fallido del deudor principal y la exclusión de los intereses de demora y del recargo de apremio, así como la tramitación del procedimiento establecido en el artículo 176 de la LGT en el que se declare la responsabilidad del adquiriente, notificándose al mismo.

Mientras que respecto a la hipoteca legal tácita dice: 

Ahora bien, también resulta aplicable la garantía de hipoteca legal tácita del artículo 78 de la LGT. Para la ejecución de esta garantía, el artículo 74.4 del RGR establece que si el bien pertenece a persona distinta del obligado tributario, se comunicará a dicha persona o entidad el impago del importe garantizado, requiriéndole para que, en el plazo establecido en el artículo 62.5 de la LGT, ponga el bien a disposición del órgano de recaudación, salvo que pague la cuantía debida. Por tanto, en el caso de la hipoteca legal tácita, no es necesaria la declaración de fallido del deudor principal ni la declaración de responsabilidad, ya que no se trata de un supuesto de responsabilidad tributaria, sino una garantía real del crédito tributario.

Para proceder a la ejecución de la garantía de la hipoteca legal tácita, tal como dispone el artículo 74.1 del RGR, basta que el obligado al pago no haya satisfecho la deuda tributaria del IBI a la que se extiende tal garantía en el período voluntario de pago establecido por la Administración tributaria de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 62.3 de la LGT, que se haya iniciado el procedimiento de apremio contra el mismo y que este tampoco pague el importe de la deuda en el plazo del artículo 62.5 de la LGT. Una vez transcurrido este último plazo, el órgano de recaudación competente comunicará tal circunstancia a la persona o entidad titular del bien, requiriéndole para que en el plazo establecido en el artículo 62.5 de la LGT pague la deuda o ponga el bien a disposición del órgano de recaudación.

En conclusión, para que la Administración tributaria pueda exigir la deuda tributaria del IBI al nuevo titular del bien inmueble, en virtud de la garantía de la hipoteca legal tácita, no es necesaria la previa declaración de fallido del obligado al pago, ni la declaración de responsabilidad de aquél.

Veamos cada uno de esos sistemas de manera separada.  

2. La hipoteca legal tácita 

Actualmente la principal referencia sobre esta cuestión está en la ley hipotecaria y en la Ley General Tributaria: 

Artículo 78 LGT. Hipoteca legal tácita.

En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior.

Artículo 194 Ley hipotecaría párrafos 1 y 2 .

El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles.

A los efectos del párrafo anterior, se entenderá por anualidad vencida la constituida por los cuatro trimestres del ejercicio económico anterior al corriente, sea cualquiera la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago.

Como vemos la LGT habla de hipoteca legal tácita, pero la Ley Hipotecaria habla simplemente de preferencia. 

Es una preferencia limitada a la anualidad corriente y la última vencida. 

Se aplica solamente para los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos.  Parece que se debería aplicar solamente al IBI y no a otros casos como al impuesto de circulación.  

2. 1. Consecuencia 1 de la hipoteca legal tácita: contra los acreedores

La hipoteca legal tácita es una  garantía respecto de la deuda tributaria que confiere preferencia sobre cualquier otro acreedor para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas. En este sentido tiene su aplicación en el campo de los procedimientos de embargo o concurso de acreedores

La preferencia de ese crédito sirve para cobrar del dinero que se reciba en caso de ejecución antes que otros acreedores. 

Para eso se ejercita el derecho a través de una tercería de mejor derecho. 

Dice el artículo párrafo primero de la LEC 

Artículo 614. Tercería de mejor derecho. Finalidad. Prohibición de segunda tercería.

1. Quien afirme que le corresponde un derecho a que su crédito sea satisfecho con preferencia al del acreedor ejecutante podrá interponer demanda de tercería de mejor derecho, a la que habrá de acompañarse un principio de prueba del crédito que se afirma preferente.

Así respecto a bienes inmuebles es una excepción al régimen general de preferencia y  prelación del código civil recogido en los artículos 1923 y 1927, de modo que ese derecho tiene preferencia respecto a los acreedores hipotecarios y a los que tienen sus derechos preventivamente anotados en el registro de la propiedad.  

Para tener igual preferencia por mayor suma que la correspondiente a dichas dos anualidades, podrán exigir el Estado, las Provincias o los Pueblos la constitución de una hipoteca especial, en la forma que determinen los Reglamentos administrativos. Esta hipoteca no surtirá efecto sino desde la fecha en que quede inscrita.

2. 2. Consecuencia 2 de la hipoteca legal tácita respecto a los titulares de los bienes

En este caso se aplica la preferencia no respecto de otros acreedores sino respecto de los titulares de los bienes, y ello a pesar de que tengan inscritos sus derechos en el Registro. 

Es una especie de carga sobre los bienes que no ha tenido que ser constatada en el Registro y supone una excepción muy grande al principio del tercero registral. Por eso se habla de hipoteca legal tácita.  

Artículo 74. Ejecución de garantías.

1. Una vez iniciado el procedimiento de apremio, si la deuda estuviese garantizada y resultase impagada en el plazo al que se refiere el artículo 62.5 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, se procederá a ejecutar la garantía, salvo que sea de aplicación lo dispuesto en su artículo 168, segundo párrafo; en tal caso, con anterioridad a la ejecución de la garantía se podrá optar por el embargo y enajenación de otros bienes y derechos.

(...)

4. Si la garantía está constituida por o sobre bienes o derechos de persona o entidad distinta del obligado al pago, se comunicará a dicha persona o entidad el impago del importe garantizado, requiriéndole para que, en el plazo establecido en el artículo 62.5 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, ponga dichos bienes o derechos a disposición del órgano de recaudación competente, salvo que pague la cuantía debida. Transcurrido dicho plazo sin que se haya producido el pago o la entrega de los bienes o derechos, se procederá a enajenarlos de acuerdo con lo dispuesto en el apartado anterior.

3. Afección de bienes

La afección es un tema diferente. La afección es una consecuencia de la responsabilidad subsidiaria del adquirente del bien. 

Quien adquiere un bien responde , si el obligado no paga. Y para asegurarse de que esa persona pague, el bien queda afecto a esa responsabilidad. De manera que si el adquirente no paga, se puede reclamar esa deuda sobre el bien.  

Se recoge de manera general en el artículo 79 de la LGT.

Artículo 79. Afección de bienes.

1. Los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga.

Y especialmente se recoge en el artículo 64 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. 

Artículo 64. Afección real en la transmisión y responsabilidad solidaria en la cotitularidad.

1. En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria. 

3.1 Sobre qué recae la afección 

Aunque en el pasado fue objeto de discusión, en la actualidad está claro que según 64 LRHL la afección recae sobre la totalidad de la deuda tributaria, incluyendo los posibles recargos sobre las bases o las cuotas a favor del mismo municipio o de otros entes, excluyendo los recargos de apremio, intereses de demora y costas. En este sentido, CHECA GONZÁLEZ señala que: "La solución propuesta es la más equitativa, puesto que excluye de la responsabilidad por derivación conceptos dimanantes de conductas dilatorias del sujeto pasivo, y, además, es coherente con el artículo 37.2 del RGR, que establece un período de pago voluntario para el poseedor del bien afecto (responsable por derivación), con exclusión de recargo de apremio, intereses y costas".

Por tanto, únicamente se podrá requerir al adquirente el pago del principal de la deuda en periodo voluntario. Igualmente, cabe entender que la responsabilidad se establece como subsidiaria de quien en cada momento sea el titular del bien afecto, de tal forma que si el titular transmite el bien dejará de ser responsable.

3.2 Límite con que se responde 

La responsabilidad subsidiaria del titular actual llega solo hasta el límite del valor del bien, no respondiendo, en consecuencia, con todo su patrimonio, .

3. 3. ¿Cuál es el límite de lo que se puede reclamar por la afección?

El límite de los recibos de IBI que se pueden reclamar es la prescripción. 

Artículo 66 Plazos de prescripción: Prescribirán a los cuatro años los siguientes derechos:

• a) El derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación.
• b) El derecho de la Administración para exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas y autoliquidadas.
• c) El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, las devoluciones de ingresos indebidos y el reembolso del coste de las garantías.
• d) El derecho a obtener las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, las devoluciones de ingresos indebidos y el reembolso del coste de las garantías.

Artículo 67 Cómputo de los plazos de prescripción

1. El plazo de prescripción comenzará a contarse en los distintos casos a los que se refiere el artículo anterior conforme a las siguientes reglas:

• En el caso a), desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación.
• En el caso b), desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo de pago en período voluntario, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo.
• En el caso c), desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo para solicitar la correspondiente devolución derivada de la normativa de cada tributo o, en defecto de plazo, desde el día siguiente a aquel en que dicha devolución pudo solicitarse; desde el día siguiente a aquel en que se realizó el ingreso indebido o desde el día siguiente a la finalización del plazo para presentar la autoliquidación si el ingreso indebido se realizó dentro de dicho plazo; o desde el día siguiente a aquel en que adquiera firmeza la sentencia o resolución administrativa que declare total o parcialmente improcedente el acto impugnado. En el supuesto de tributos que graven una misma operación y que sean incompatibles entre sí, el plazo de prescripción para solicitar la devolución del ingreso indebido del tributo improcedente comenzará a contarse desde la resolución del órgano específicamente previsto para dirimir cuál es el tributo procedente.
• En el caso d), desde el día siguiente a aquel en que finalicen los plazos establecidos para efectuar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo o desde el día siguiente a la fecha de notificación del acuerdo donde se reconozca el derecho a percibir la devolución o el reembolso del coste de las garantías.

2. El plazo de prescripción para exigir la obligación de pago a los responsables solidarios comenzará a contarse desde el día siguiente a la finalización del plazo de pago en periodo voluntario del deudor principal.

No obstante, en el caso de que los hechos que constituyan el presupuesto de la responsabilidad se produzcan con posterioridad al plazo fijado en el párrafo anterior, dicho plazo de prescripción se iniciará a partir del momento en que tales hechos hubieran tenido lugar.

Tratándose de responsables subsidiarios, el plazo de prescripción comenzará a computarse desde la notificación de la última actuación recaudatoria practicada al deudor principal o a cualquiera de los responsables solidarios.

Hay que tener en cuenta que el TS  mediante sentencia en interés de Ley, de 9 de abril de 2003,ha dicho que:

El artículo 76 de la Ley 39/1988 ha de ser interpretado en el plano de la responsabilidad, por lo que el nuevo titular adquirente, como sucesor del anterior sujeto pasivo, lo ha de ser con todas sus consecuencias, tanto si le favorecen como si le perjudican, entendiendo, en consecuencia, que no han prescrito para el adquirente las deudas del IBI que tampoco habían prescrito para el sujeto pasivo, y que, asimismo, los actos interruptivos de la prescripción para con el sujeto pasivo pueden oponerse eficazmente contra el nuevo titular adquirente.

3.4. Responsables tributarios

La regulación de los responsables tributarios se recoge en el artículo 41 de la LGT.  : 

Artículo 41. Responsabilidad tributaria.

1. La ley podrá configurar como responsables solidarios o subsidiarios de la deuda tributaria, junto a los deudores principales, a otras personas o entidades. A estos efectos, se considerarán deudores principales los obligados tributarios del apartado 2 del artículo 35 de esta ley.

2. Salvo precepto legal expreso en contrario, la responsabilidad será siempre subsidiaria.

3. Salvo lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 42 de esta Ley, la responsabilidad alcanzará a la totalidad de la deuda tributaria exigida en período voluntario.

Cuando haya transcurrido el plazo voluntario de pago que se conceda al responsable sin realizar el ingreso, se iniciará el período ejecutivo y se exigirán los recargos e intereses que procedan.

4. La responsabilidad no alcanzará a las sanciones, salvo las excepciones que en esta u otra ley se establezcan.

En los supuestos en que la responsabilidad alcance a las sanciones, cuando el deudor principal hubiera tenido derecho a la reducción prevista en el artículo 188.1.b) de esta Ley, la deuda derivada será el importe que proceda sin aplicar la reducción correspondiente, en su caso, al deudor principal y se dará trámite de conformidad al responsable en la propuesta de declaración de responsabilidad.

La reducción por conformidad será la prevista en el artículo 188.1.b) de esta Ley. La reducción obtenida por el responsable se le exigirá sin más trámite en el caso de que presente cualquier recurso o reclamación frente al acuerdo de declaración de responsabilidad, fundado en la procedencia de la derivación o en las liquidaciones derivadas.

A los responsables de la deuda tributaria les será de aplicación la reducción prevista en el artículo 188.3 de esta Ley.

Las reducciones previstas en este apartado no serán aplicables a los supuestos de responsabilidad por el pago de deudas del artículo 42.2 de esta Ley.

5. Salvo que una norma con rango de ley disponga otra cosa, la derivación de la acción administrativa para exigir el pago de la deuda tributaria a los responsables requerirá un acto administrativo en el que, previa audiencia al interesado, se declare la responsabilidad y se determine su alcance y extensión, de conformidad con lo previsto en los artículos 174 a 176 de esta ley. Con anterioridad a esta declaración, la Administración competente podrá adoptar medidas cautelares del artículo 81 de esta ley y realizar actuaciones de investigación con las facultades previstas en los artículos 142 y 162 de esta ley.

La derivación de la acción administrativa a los responsables subsidiarios requerirá la previa declaración de fallido del deudor principal y de los responsables solidarios.

6. Los responsables tienen derecho de reembolso frente al deudor principal en los términos previstos en la legislación civil.

3.5 Sucesivas transmisiones

el TS, mediante sentencia de 24 de enero de 2004 (EDJ 2004/260035), afirma que : "En el supuesto de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos objeto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, no es precisa la declaración de fallido del adquirente o los adquirentes intermedios para que, declarada la del deudor originario transmitente de los bienes afectos al pago de la deuda tributaria, pueda derivarse la acción contra dichos bienes tras la notificación reglamentaria, al adquirente y titular actual de los mismos, del acto administrativo de derivación"

3.6 Procedimiento para hacer efectiva la afección

En elderecho.com se indica cuál sería esquemáticamente el procedimiento para exigir la afección y cobro de la deuda sería el siguiente:

1º.- Declaración de insolvencia del titular anterior.

2º.- Trámite de audiencia al nuevo titular. El art. 124 RGR(12) establece que: "El trámite de audiencia será de 15 días contados a partir del día siguiente al de la notificación de la apertura de dicho plazo".

3º.- Resolución de declaración de afección y requerimiento de pago en periodo voluntario al nuevo titular.

4º.- En caso de impago se inicia el periodo ejecutivo y se procedería a dictar providencia de apremio para la ejecución del bien afecto, notificándose la misma al titular actual. Si existiera desproporción entre los débitos y el valor del bien afecto, se debería proceder de acuerdo con el art. 169.2 LGT, optando por embargos que supongan menos gravamen para el contribuyente, tales como el embargo de cuentas corrientes y salarios del adquirente.

5º.- Embargo del bien inmueble afecto y continuación de la tramitación hasta subasta.

Hay que tener en cuenta que aunque se trate de una afección y no fuera necesario en principio la declaración de insolvencia del deudor principal a nivel jurisprudencial sí que se ha considerado necesaria la declaración de insolvencia del deudor principal. Así, las sentencias del TS de 1 de febrero de 1995, 12 de marzo de 1997 y 20 de noviembre de 2000, entre otras, corroboradas por la sentencia de 24 de enero de 2004, en las que se aborda el tratamiento de la afección de bienes al pago de una deuda, se indica la necesidad de declaración de la previa insolvencia del deudor principal así como la adopción de un acto administrativo, señalándose, también, que el adquirente de bienes afectos "está, respecto a la deuda tributaria garantizada por ellos, - por los bienes se entiende - en una posición subordinada al deudor principal, más próxima, aunque su situación no sea la de un verdadero responsable del tributo, a la del responsable subsidiario que a la del solidario".