Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

El impuesto que vulgarmente se llama plusvalía es el que técnicamente se llama impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

La regulación de este impuesto se encuentra en los artículos 104 y siguientes de la ley de Haciendas locales.

¿Cuándo se produce? art 104 Ley Haciendas locales

 En el momento de la transmisión de la propiedad de los terrenos urbanos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. No se aplica a los terrenos rústicos.

Como excepción no están sujetos los casos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes. Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.

Tampoco están sujetas las aportaciones al Banco Malo (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A ) o las que este realice a otras entidades participadas por él o a ciertos fondos.

¿Se aplica sobre viviendas en suelo urbano?

Si hay una vivienda en una finca rústica, hay una Resolución de 10 de octubre de 2014 que dice que se ha de justificar la liquidación, pero parece que es un error ya que hay un recurso que dice que lo que manda es la calificación del suelo.

Recurso 7485/1996, con cita del artículo 7 de la Ley del Catastro Inmobiliario y de la Sentencia del TS de 5 de febrero de 2002, declaró  que es doctrina legal de esta Sección y Sala que "el IMIVT tiene como soporte el suelo urbano y el urbanizable programado y el que vaya adquiriendo tal condición con arreglo a las normas urbanísticas, y, en definitiva, la sujeción al Impuesto ha de venir dada por la calificación (aunque, con mayor rigor técnico, por la "clasificación") del suelo y nunca por otras circunstancias de hecho (uso y aprovechamiento: o "calificación") o incluso jurídicas (pago de contribución territorial en cualquiera de sus modalidades).

Exenciones. artículo 105 Ley haciendas locales.

Hay de dos tipos

1. Objetivas.
2. a)La constitución y transmisión de derechos de servidumbre.
3. b)Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como Conjunto Histórico- Artístico, o hayan sido declarados individualmente de interés cultural, según lo establecido en laLey 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación en dichos inmuebles.
4. c)Las daciones en pago de vivienda habitual o las transmisiones de las mismas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

Para tener derecho a la exención se requiere que el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria. Se presumirá el cumplimiento de este requisito. No obstante, si con posterioridad se comprobara lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente.

A estos efectos, se considerará vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años.

En la práctica actual se están equiparando a las daciones en pago las compraventas con subrogación que se realizan a favor de entidades pertenecientes al grupo de la entidad bancaria acreedora, ya que la finalidad es la misma que la dación en pago y solo se instrumentan así por conveniencia de la entidad.

2. Subjetivas. Cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre las siguientes personas o entidades:

• a) El Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales, a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales.
• b) El municipio de la imposición y demás entidades locales integradas o en las que se integre dicho municipio, así como sus respectivas entidades de derecho público de análogo carácter a los organismos autónomos del Estado.
• c) Las instituciones que tengan la calificación de benéficas o de benéfico-docentes.
• d) Las entidades gestoras de la Seguridad Social y las mutualidades de previsión social reguladas en la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de ordenación y supervisión de los seguros privados.
• e) Los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto a los terrenos afectos a éstas.
• f) La Cruz Roja Española.
• g) Las personas o entidades a cuyo favor se haya reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.

¿Quién paga el impuesto?

Artículo 106 de la ley de haciendas locales.

Si es a título gratuito,  el adquirente o aquel a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate. Pero tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente el que adquiera el terreno o aquel a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.

Si es a título oneroso: el transmitente o aquel que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

¿Sobre qué cantidad se aplica el impuesto?

artículo 107 Ley haciendas locales.

La base imponible, es decir el valor sobre el que se aplica el impuesto, es el incremento de valor puesto de manifiesto a lo largo de un período máximo de 20 años.

Fecha inicial es la de cuando se adquirió la propiedad. En el caso del terreno ahora urbano que antes fue rústico, también se cuenta el momento desde la adquisición del terreno aunque fuera como rústicoy en los casos de adjudicación de terrenos en virtud de una actuación de transformación urbanística, se deberá tomar como fecha inicial la de adquisición de las fincas aportadas si se establece la correspondencia de las fincas. (D.G.T. 25-05-11)

Ese incremento de valor se determina aplicando sobre el valor del terreno en el momento del devengo un porcentaje.

El valor del terreno es el que tenga en el IBI. Si se trata de derechos reales, se toma el porcentaje del valor total del terreno que corresponda según el impuesto de transmisiones patrimoniales. Hay reglas especiales para el derecho de superficie y para las expropiaciones. Los ayuntamientos pueden establecer una reducción.

Sobre ese valor se aplica un porcentaje anual determinado por el Ayuntamiento según el tiempo que haya pasado. cuantos más años hayan pasado desde la compra del inmueble al momento de la transmisión, más alto será el impuesto.

Ese porcentaje anual se multiplica por el número de años completos en que se haya puesto de manifiesto el incremento del valor.

Los ayuntamientos tienen unos límites máximos para esos porcentajes anuales:

• a) Período de uno hasta cinco años: 3,7.
• b) Período de hasta 10 años: 3,5.
• c) Período de hasta 15 años: 3,2.
• d) Período de hasta 20 años: 3.

¿Qué tipo se aplica sobre esa base?

El tipo es el determinado por el ayuntamiento sin que pueda pasar del 30%.

Se permite que se establezca una bonificación del 95% para el caso de que el aumento de valor se ponga de manifiesto por una transmisión realizada a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes. Y también se permite una bonificación igual para la transmisión de terrenos sobre los que se desarrollen actividades económicas que sean declaradas de especial interés o utilidad municipal por concurrir circunstancias sociales, culturales, histórico artísticas o de fomento del empleo que justifiquen tal declaración.

¿Y si no hay aumento de valor porque se ha perdido dinero?

A pesar del sinsentido que significa pagar un impuesto que se llama de incremento de valor de los terrenos cuando no se ha producido un aumento de valor, también en los casos de pérdida se ha venido liquidando el impuesto.

Existe una sentencia del Tribunal Constitucional respecto de la Hacienda de Guipuzcoa que declara que no procede liquidarlo en ese caso.

Sin embargo en el 2018 el TS ha afirmado que : "(...) son constitucionales [los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLHL] y resultan, pues, plenamente aplicables, en todos aquellos supuestos en los que el obligado tributario no ha logrado acreditar (…) que la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título (o la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos) no ha puesto de manifiesto un incremento de su valor o, lo que es igual, una capacidad económica susceptible de ser gravada con fundamento en el artículo 31.1 CE".

¿Cuándo se devenga el impuesto?

En el momento de la transmisión del terreno o derecho o de la constitución del derecho.

En los casos más significativo que es el de la compraventa o donación, la fecha de devengo será la de la escritura de venta.

¿Qué plazo hay para pagar el impuesto?

Artículo 110. Gestión tributaria del impuesto.

1. Los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar ante el ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente.

2. Dicha declaración deberá ser presentada en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en que se produzca el devengo del impuesto:

a) Cuando se trate de actos ínter vivos, el plazo será de treinta días hábiles.

b) Cuando se trate de actos por causa de muerte, el plazo será de seis meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. (...)

Cierre del registro

Se producirá el cierre registral según el artículo 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite tal liquidación, salvo que el adquirente acredite haber comunicado el hecho imponible conforme a la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.