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15 diciembre, 2018

Afección a favor de la comunidad de propietarios

Para favorecer el cobro de las cantidades que corresponden a la comunidad de propietarios, tanto la Ley de propiedad horizontal como la regulación de alguna comunidad autónoma establecen una afección especial de los bienes al pago de ciertos gastos

1. Afección a favor de la comunidad de propietarios en la Ley de propiedad horizontal

La ley de propiedad horizontal establece en su artículo 9 1 e) párrafo tercero una afección de los bienes al pago de ciertos gastos de comunidad.

Artículo noveno.

1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

(...)

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

A diferencia de lo que se establece en el párrafo segundo de ese mismo artículo 9 1 e) que es una preferencia para el cobro respecto de otros acreedores, esta afección se aplica respecto a los adquirentes posteriores. No se trata de una excepción al principio de preferencia y prelación de créditos como ese párrafo segundo, sino de una excepción al principio de la buena fe registral, del artículo 34 de la ley hipotecaria, por virtud del cual el adquirente de buena fe a titulo oneroso no podrá ser perjudicado por lo que no conste en el registro.

No incluye todas las cantidades debidas a la comunidad de propietarios, sino:

  • las relativas al sostenimiento de los gastos generales ( no por tanto derramas especiales)
  • los imputables a parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. (aunque veremos que en Cataluña son 4 años)

Son las cantidades adeudadas por los anteriores titulares. Es decir que incluye no solo el titular inmediatamente anterior, sino las de todos los titulares anteriores.

2. Afección en a favor de la comunidad de propietarios en CCAA

2.1. Cataluña

Se regula en el artículo 553-5 del Código civil de Cataluña. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-11130 

Artículo 553-5. Afección real.

1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.

2. Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.

3. El certificado a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.

Comparemos por tanto la afección de Cataluña con la afección que establece el código civil . fake replica

Código civil Cataluña
9 1 e)  párrafo tercero 553-5 Código civil Cataluña
Parte vencida anualidad corriente y 3 años Parte vencida anualidad corriente y 4 años
Gastos generales Gastos comunes ordinarios y extraordinarios y fondo de reserva
Debidos por todos los titulares anteriores Debidos por todos los titulares anteriores

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