En ocasiones las hipotecas se tienen que modificar para adecuarse a las nuevas circunstancias. Es lo que se llama novación. La hipoteca se modifica solo en algunas cosas, permaneciendo vigente todo lo pactado anteriormente que no haya sido objeto de cambio. Cuando se realiza una novación se plantean dos problemas esenciales.
La segunda pregunta está respondida en la entrada relativa a la tributación de todos los actos relacionados con la hipoteca.
El tema del rango lo veremos a continuación.
Este tema se resuelve en el artículo 4.2 y 3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y la modificación de los Préstamos Hipotecarios.
Artículo 4 Escritura pública
(...)
2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:
- i) la ampliación o reducción de capital;
- ii) la alteración del plazo;
- iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;
- iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
- v) la prestación o modificación de las garantías personales.
3. Las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos, se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores.
Por tanto
Cambio de condiciones del tipo de interés: no pierde rango.
Cambio del sistema de amortización o de otras condiciones financieras: no pierde rango.
Prestación o modificación de garantías personales (fianzas): no pierde rango.
Reducción de capital: no pierde rango.
Recarga de capital: según una resolución de 14 de mayo de 2015 el aumento de capital no pierde rango siempre que no implique un incremento de la responsabilidad hipotecaria o un aumento del plazo . Sería el caso de recarga previsto en la disposición transitoria única de la propia Ley 41/2007 que al establecer que «la ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente Ley (…) sólo será aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley», configura, a partir de su entrada en vigor, un nuevo modelo de hipoteca que se distingue del precedente.
Aumento de plazo. Según esa misma resolución de 14 de mayo de 2015, el aumento de plazo sin que se produzca un aumento de capital no hace perder rango.
En el caso de los créditos hipotecarios, según la resolución de 14 de mayo de 2015, si se amplia el plazo del crédito, pero suprimiendo expresamente la posibilidad de nuevas disposiciones, sí se conservaría el rango hipotecario. En cambio, si se amplia el plazo del crédito pero se pacta, o se mantiene el pacto, de que el acreditado pueda volver a disponer de las cantidades ya amortizadas, no se conserva el rango.
La introducción de un plazo de carencia parece que habría que equipararla a la modificación de plazo.
El aumento de plazo y capital conjuntamente sí hace perder rango según lo que resulta de la resolución de 14 de mayo de 2015 antes citada.
Aumento de capital con aumento de responsabilidad hipotecaria sí hace perder rango.
Modificación de la tasación hipotecaria, en una resolución de la DGRN de 29 de febrero de 2016 se dice que corresponde al Registrador determinar si afecta al rango.
Novación del préstamo en el que se deja subsistente la responsabilidad hipotecaria pero se dice que queda pendiente de pago una determinada cantidad: No precisa cancelación parcial previa. R. 6 de Junio de 2006
Afianzada por los hipotecantes no deudores una operación de novación, no es preciso que estos ratifiquen expresamente la novación. R. 10 de Agosto de 2006